Bauliche Veränderungsmöglichkeiten in bestehenden Arealüberbauungen

Die Arealüberbauung ist seit bald 45 Jahren im zürcherischen PBG geregelt. Es wurden aber auch vorher schon Überbauungen bewilligt, die heute als Arealüberbauungen bezeichnet würden. Wegen gewisser Qualitäten wurden dabei Abweichungen von Bauvorschriften toleriert. Charakteristisch für solche Überbauungen ist die ihnen zugrundeliegende einheitliche Planung, die sich in der Gestaltung und Anordnung der verschiedenen Gebäude äussert.

Heute häufen sich die Fälle, in welchen innerhalb solcher Überbauungen bauliche Veränderungen angestrebt werden. Die Gründe dafür sind vielfältig: Sanierungsbedarf, Bestreben nach einer nachträglichen Verdichtung, veränderte Eigentumsverhältnisse und Eigentümerinteressen etc. Eigentümer, die innerhalb solcher Überbauungen bauliche Veränderungen vornehmen wollen, sehen sich mit diversen Herausforderungen konfrontiert. Diese können zum einen formeller Natur sein, sich zum anderen aber auch auf die materielle Bewilligungsfähigkeit auswirken.

In einem kürzlich erschienenen Fachartikel hat sich der Autor einlässlich dazu geäussert, wie mit solchen Herausforderungen umgegangen werden kann (vgl. PBG aktuell 4/2020, S. 5–16). Dabei gelangte er zu folgendem Fazit:

Auch Arealüberbauungen dürfen, wie jede andere Überbauung, umgestaltet werden. Will ein Eigentümer eines einzelnen Arealgrundstücks dabei unabhängig von den anderen Eigentümern vorgehen, hängt seine Freiheit massgeblich davon ab, wie die bestehende Überbauung rechtlich zu qualifizieren ist und welche Auswirkungen sein Bauvorhaben zeitigt.

Könnte die Überbauung nach aktuellem Recht als Regelüberbauung bewilligt werden, bestehen keine Abhängigkeiten. Allfällige von früher herrührende Reverse haben ihre Wirkung verloren. Es besteht ein Löschungsanspruch. Dasselbe gilt entsprechend, wenn die bestehende Überbauung erst mit dem Neubauvorhaben zur Regelüberbauung wird.

Handelt es sich bei der bestehenden Überbauung um eine Arealüberbauung nach aktuellem Recht, kann ein einzelner Eigentümer seine Liegenschaft unabhängig weiterentwickeln, solange er neben den Vorgaben von § 69 ff. PBG auch die vom bestehenden Arealüberbauungsrevers gesetzten Schranken beachtet. Führt sein Vorhaben aber dazu, dass der Arealüberbauungsrevers angepasst werden muss und damit auch andere Eigentümer betroffen werden, muss sich die Baueingabe auf das ganze Areal beziehen, wozu die Zustimmung der betroffenen Eigentümer erforderlich ist.

Könnte die bestehende Überbauung auch nicht (mehr) als Arealüberbauung bewilligt werden, sind bauliche Veränderungen an § 357 Abs. 1 PBG zu messen. Zudem hängt die Freiheit des einzelnen Eigentümers entscheidend davon ab, ob mit der ursprünglichen Bewilligung öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen verknüpft wurden. Solche waren nämlich auch schon bei «altrechtlichen Arealüberbauungen» vorgesehen.

Auch bei Überbauungen, die mit Ausnahmebewilligungen ermöglicht wurden, bestehen regelmässig sichernde Nebenbestimmungen. Diese sind nach wie vor wirksam. Enthält die ursprüngliche Bewilligung jedoch keine sichernden Nebenbestimmungen, bestehen auch keine Einschränkungen. Das Einzelbauvorhaben ist dann nach den Vorschriften über die Regelbauweise zu beurteilen.

Bauherrschaften und Bewilligungsbehörden müssen im Fall von Veränderungen innerhalb einer bestehenden Areal- oder Gesamtüberbauung nach dem Gesagten immer zunächst Klarheit darüber erlangen, welches Regime für das fragliche Areal und das einzelne Baugrundstück gilt. Davon hängt es ab, ob ein Bauvorhaben nach der Regelbauweise zu beurteilen ist, ob ein «Weiterbauen» in einer bestehenden Arealüberbauung möglich ist, oder ob eine neue Arealüberbauung entstehen soll. Dabei bestehen gerade bei der Beantwortung der Frage, welche Qualitäten einer Überbauung zu erhalten sind, erhebliche Beurteilungsspielräume, die es pflichtgemäss auszufüllen gilt. Naturgemäss kann dies aber auch zu Meinungsverschiedenheiten und Konflikten führen.