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Aktuelles


In der Rubrik 'Aktuelles' publizieren wir in unregelmässigen Abständen Fallbesprechungen sowie Artikel zu Rechtsproblemen oder Neuigkeiten von allgemeinem Interesse aus dem Gebiet des öffentlichen und privaten Baurechts.
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Die Abstandsprivilegierung von Besonderen Gebäuden im Lichte der aktuellen Praxis

Ein Praxiskommentar von Dr. Konrad Willi

Während (Haupt-)Gebäude im Normalfall den allgemeinen Gebäude- und Grenzabständen zu entsprechen haben, sieht das Gesetz für sog. Besondere Gebäude einen reduzierten Abstand vor. Als solche gelten Gebäude, die nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grösste Höhe 4 m, bei Schrägdächern 5 m, nicht übersteigt. Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, dürfen diese Besonderen Gebäude in einem Abstand von 3,5 m von anderen Gebäuden errichtet werden (§ 273 PBG). Diese Abstandsprivilegierung gilt auch für den Grenzabstand.

Besondere Gebäude können freistehend errichtet werden (z.B. freistehende Doppelgarage); sie können aber auch direkt an Hauptgebäude angebaut werden, sofern die Bau- und Zonenordnung dies nicht ausschliesst. Dabei müssen sie nach neuerer Rechtsprechung nicht funktional selbständig sein, sondern dürfen auch einer anrechenbaren Nutzung dienen (z.B. ein Abstellraum eines Wohnhauses), solange sie selber nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind (BEZ 2010 Nr. 23). Allerdings dürfen blosse Bestandteile von Hauptgebäuden, auch wenn sie sich nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen eignen, nicht willkürlich zu Besonderen Gebäuden erklärt werden. Um als Besondere Gebäude zu gelten, müssen sie in ihrer äusseren Erscheinung und in ihrem räumlichen Verhältnis vom Hauptgebäude abgrenzbar sein. Deshalb wird eine gewisse konstruktive und architektonische Selbständigkeit des Besonderen Gebäudes verlangt, welche sich in der Regel bereits aufgrund der gegenüber Hauptgebäuden geringeren Gebäudehöhe ergibt (VB.2012.00274, VB.2001.00648). Anders verhält es sich nur dort, wo die Bau- und Zonenordnung – wie etwa in Zollikon – nicht nur Besondere Gebäude, sondern auch Besondere Gebäudeteile begünstigt. In diesem Fall wird keine konstruktive Selbständigkeit des betreffenden Gebäudeteils gefordert (vgl. BRKE II Nr. 142/2004). 

In einem Urteil vom 8. September 2015 (BRGE II Nrn. 127 und 128/2015) hatte sich die 2. Abteilung des Baurekursgerichts mit einer Unterniveaugarage im Untergeschoss eines Neubaus zu befassen, die sich teilweise unter dem Hauptgebäude befand und im Übrigen talseitig unter dem Erdgeschoss und den darüber liegenden Geschossen vorsprang. Über der Garagendecke befanden sich Gartensitzplätze und Rasenflächen vor den Wohnräumen im Erdgeschoss. Die Unterniveaugarage ragte im vorspringenden Teil rund 1 m über das gewachsene Terrain hinaus, womit sie nicht mehr als abstandsfreies Gebäude im Sinne von § 269 PBG galt. Für das Gericht stellte sich die Frage, ob die Garage als Besonderes Gebäude zu qualifizieren war und demzufolge nur einen reduzierten Grenzabstand von 3,5m einzuhalten hatte, oder ob sie Teil des Hauptgebäudes war, für den der ordentliche Grundabstand von 7 m galt.

Das Gericht erwog, dass die Garage in den Grundriss des auskragenden Untergeschosses integriert sei und mit einem grossen Teil ihrer Fläche in den Hauptbau hineinrage, womit ihr jegliche konstruktive Selbständigkeit fehle. Auch optisch war von aussen keinerlei Abgrenzung der Garage zum Hauptgebäude zu erkennen. Das Gericht stufte die Garage deshalb nicht als Besonderes Gebäude ein, sondern als Teil des Untergeschosses. Da die Bau- und Zonenordnung nur Besondere Gebäude, nicht aber Besondere Gebäudeteile privilegierte, hatte die Garage den ordentlichen Grenzabstand für Hauptgebäude zu respektieren. Mit bloss 3,5 m wurde dieser Abstand deutlich verletzt, was im Ergebnis zur Aufhebung der Baubewilligung führte.

Dieser Entscheid macht deutlich, dass allein daraus, dass sich bestimmte Räume innerhalb des Hauptgebäudes nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen (also zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken) eignen, noch nicht auf das Vorliegen eines Besonderen Gebäudes geschlossen werden kann. Zusätzlich ist eine gewisse konstruktive und optische Selbständigkeit zu verlangen, was bei einer vorspringenden Garage, welche mit dem Hauptgebäude statisch fest verbunden ist und nicht unabhängig von diesem abgebrochen werden könnte, nicht der Fall ist.

Ausnahmen vom Grundsatz, dass nicht einzelne, gegen die nachbarliche Grenze gerichtete Räume eines Geschosses zur Umgehung der Abstandsvorschriften für Hauptgebäude nach Gutdünken als Besondere Gebäude deklariert werden können, kommen – wie erwähnt – nur dort in Frage, wo die Bau- und Zonenordnung auch blosse Teile von Besonderen Gebäuden privilegiert. In diesem Fall kommt dem Kriterium der konstruktiven und optischen Selbständigkeit keine Bedeutung zu, sondern genügt es für die Abstandsprivilegierung, dass die übrigen Voraussetzungen (Höhe, kein dauernder Aufenthalt von Menschen) erfüllt sind.

Die Ausdehnung auf blosse Gebäudeteile setzt aber eine klare gesetzliche Regelung im kommunalen Recht voraus. Es geht nach der hier vertretenen Ansicht nicht an, dass die Baubehörde gestützt auf eine Vorschrift, in der nur von Besonderen Gebäuden die Rede ist, auch blosse Teile von besonderen Gebäuden privilegiert (insoweit falsch [allerdings unter dem Aspekt der Überbauungsziffer] BRGE I Nr. 91-93/2015, E. 5.2, noch nicht rechtskräftig). Dass das teilweise Hineinschieben von Einstellhallen in den Hauptgebäudekörper „gang und gäbe ist“ und die Gemeinden bei der Auslegung ihres Rechts einen erheblichen Ermessensspielraum besitzen, rechtfertigt diese Rechtsanwendung noch lange nicht. Will eine Gemeinde auch blosse Gebäudeteile privilegieren, hat sie dies in der Bau- und Zonenordnung konkret zu regeln.


September 2015


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